배당은 채권자들이 우선순위에 따라 매각대금에서 돈을 지급받는 순서를 말합니다. 일반적으로 배당은 낙찰자의 입장에서는 중요한 부분은 아니지만, 선순위 임차인이 있는 경우와 낙찰자가 매각대금 외에 추가로 임차인의 보증금을 인수하는 금액이 있을 수 있기 때문에 확인할 필요가 있습니다. 그럼 어떤 우선순위로 배당이 진행되는지 살펴보겠습니다.
경매 배당 순위
1. 경매 집행 비용
2. 경매부동산에 사용된 제3자의 필요비, 유익비
3. 소액임차인의 최우선변제권, 근로기준법에 의한 임금채권(근로복지공단에서 압류한 경우 등)
4. 당해세(국세: 상속세, 증여세, 종합부동산세 등, 지방세: 재산세, 자동차세, 종합토지세 등)
5. 당해세 외 조세, (근) 저당권, 전세권, 담보가등기, 임차보증금(확정일자 있는 임차인)
6. 일반임금채권(우선변제 임금채권 제외)
7. 법정 기일이 근저당보다 늦은 국세, 지방세(당해세 제외)
8. 건강보험료, 국민연금, 산재보상보험료, 공과금 등
9. 일반채권, 확정일자 없는 임차 보증금
◆ 배당순위가 너무 복잡하게 느껴지겠지만, 입찰자 입장에서는 1~5번까지만 이해해도 충분합니다.
◆ 3번 소액임차인의 최우선변제권의 조건
● 소액임차인은 배당을 받기 위한 확정일자가 필요 없습니다.
● 소액임차인 금액조건을 맞추고, 대항력(전입+이사), 배당요구만 있으면 됩니다.
● 소액임차인에 대한 배당은 매각금액의 1/2에서만 배당(안분배당)이 되며, 나머지 금액은 다른 권리들과 경합하여 받아갑니다.
◆ 3번 임금채권은 보통 등기부상에 근로복지공단에서 압류를 했는지 살펴보면 알 수 있습니다. 그리고 배당요구 이전에 근로관계가 종료된 근로자와 종료되지 않은 근로자가 다른 점이 있습니다.
● 배당요구 이전에 종료된 근로자 : 최종 3개월 임금 + 3년간의 퇴직금을 배당
● 배당요구 이전에 종료되지 않은 근로자 : 최종 3개월 임금
◆ 4번 당해세란 경매가 진행되는 물건에 대해 발생한 세금을 말합니다. 예로 경매가 진행된 물건이 아닌 다른 상속 물건에 대한 세금은 대상이 아니라는 말입니다. 해당 물건의 등기부를 확인하여 상속에 의해 소유자가 변경될 경우 상속세가 있을 수 있음을 염두에 두셔야 합니다.
◆ 세금은 등기부에 기재된 압류등기일이 아닌 법정기일에 따라 배당됩니다. 따라서 근저당설정일 보다 늦게 세금이 압류등기가 되었다 하더라도 세금의 법정기일이 빠르다면 먼저 배당이 됩니다. 다만 최근 전세사기 등 이슈로 법이 개정되었고, 4월 1일부터 당해세 법정기일이 임차인 전입일보다 늦으면 임차인 보증금이 먼저 배당됩니다. 따라서 후순위 당해세로 대항력 있는 임차인이 당해세로 인한 보증금을 배당받지 못하여 낙찰자가 당해세를 추가로 인수해야 하는 일은 없어졌습니다.
유의할 점
◆ 선순위 임차인의 배당요구
● 선순위 임차인(대항력이 있고 전입일자가 말소기준권리보다 빠른 임차인)이 배당요구를 하지 않았는지 확인해보셔야 합니다. 선순위 임차인이 배당을 받아가지 못하면 낙찰자가 인수해야 하기 때문입니다.
● 또는 배당요구 종기일 이후에 한 배당요구는 배당요구를 안 한 것과 같으니, 유의하셔야 합니다.
◆ 선순위 임차인의 확정일자
● 대항력은 전입일자로 확인하고, 배당순위는 확정일자로 판단합니다.
● 확정일자를 늦게 받아서 배당순위가 밀리는 경우 임차인이 전액 배당받지 못하고 낙찰자가 일부 인수해야 하는 경우가 있으니, 유의하셔야 합니다.
댓글