부동산 지식10 경매 위장 임차인 확인 입찰을 위해 임차인의 대항력을 확인하고 보증금 인수 여부를 판단할 때 거짓 임차인임을 알게 되면 남들은 모르는 기회를 잡게 됩니다. 위장 임차인으로 의심되는 경우 임대차계약이 허위일 확률이 높으므로 조사를 통해 수익의 기회를 잡으시면 되겠습니다. 위장 임차인 확인방법 ◆ 매각물건 명세서 확인 ● 권리분석을 위해서 가장 중요한 자료는 매각물건 명세서입니다. 매각 물건명세서의 자료가 잘못되었다면 매각불허가의 사유가 됩니다. ● 매각물건 명세서 상 점유자의 임대차기간, 보증금, 확정일자, 정보출처구분, 배당요구여부 등 다 확인해보셔야 합니다. ● 임대차기간의 경우 보통은 2년 ~ 4년 정도 되는데, 임대기간이 10년 가까이 되는 경우 일반적인 임대차가 아닐 확률이 높습니다. ● 정보출처구분에는 현황조사 또는 .. 2023. 5. 8. 임차인 권리분석 경매에서 입찰자가 가장 유의해야 할 사항 중에 하나가 임차인의 보증금 인수여부입니다. 권리분석을 잘못하여 생각지 못한 임차인의 보증금을 인수해야 한다면 큰 손해를 보게 됩니다. 위험을 줄이기 위한 권리분석 방법에 대해서 알아보겠습니다. 임차인 권리분석 대항력 ◆ 임차인의 대항력은 전입신고와 점유가 조건입니다. 두 가지 조건을 갖추고 말소기준권리보다 빠를 경우 대항력을 가지지만 말소기준권리 이후일 경우 대항력을 가지지 못하고 법원으로부터 배당순서에 따라 배당받을 수만 있습니다. 대항력을 가질 경우 임차인은 어떻게든 보증금을 받아가는데 배당과정에서 다 받아가지 못하면 낙찰자가 인수해야 됩니다. 확정일자 ◆ 임차인이 배당받아가기 위해서는 확정일자를 갖춰야 합니다. 확정일자를 갖추지 못한 대항력 있는 임차인의 .. 2023. 5. 3. 법정지상권 정리 우리나라는 집합건물을 제외하고 토지와 건물을 별개로 취급하는데, 이때 토지, 건물의 소유자가 동일하면 문제가 없지만 다를 경우 분쟁이 생깁니다. 토지와 건물의 소유자가 달라질 경우 건물 소유자를 위하여 토지의 이용권을 부여하게 되는데, 이것이 법정지상권입니다. 법정지상권의 정의, 종류, 성립요건, 경매에서 법정지상권의 처리방법에 대해서 알아보겠습니다. 법정지상권이란? ◆ 간단하게 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하는데, 지상권은 등기가 필요하다면 법정지상권은 법이 특별히 정한 경우에 인정되는 것으로 등기 없이도 누구에게나 주장할 수 있는 권리입니다. (물권) ◆ 법정지상권 만든 계기? ● 우리나라는 집합건물을 제외하고 토지와 건물을 별개로 취급하는데, 토지의 소유자가 건물의 소유자를 상대로 토지 .. 2023. 4. 18. 경매 지분 투자 경매 물건을 찾아보면서 지분물건을 자주 접해 보셨을 겁니다. 지분물건의 장, 단점과 투자절차, 공유물의 이용관계 등을 살펴보겠습니다. 지분 물건의 장, 단점 ◆ 장점 1. 경쟁자가 적다 : 일반 물건에 비하여 지분물건이라는 이유로 접근하는 사람이 상대적으로 적습니다. 2. 소액으로 투자 : 전체 물건에 비하여 지분에 대한 금액만 입찰하게 되므로 소액으로 투자가 가능합니다. 3. 유찰이 많이 된다 : 일반 물건에 비하여 낙찰 후 처리과정 등으로 접근하는 사람이 적습니다. ◆ 단점 1. 나머지 지분권자와의 사용관계 : 지분권자가 할 수 있는 행위가 제한됩니다.(보존, 관리, 처분행위) 2. 대출이 어렵다 : 지분 물건은 은행에서 대출이 어렵습니다. 지분 물건의 투자 절차 1. 지분 물건 검색 - 활용가치가 .. 2023. 4. 17. 이전 1 2 3 다음
