입찰을 위해 임차인의 대항력을 확인하고 보증금 인수 여부를 판단할 때 거짓 임차인임을 알게 되면 남들은 모르는 기회를 잡게 됩니다. 위장 임차인으로 의심되는 경우 임대차계약이 허위일 확률이 높으므로 조사를 통해 수익의 기회를 잡으시면 되겠습니다.
위장 임차인 확인방법
◆ 매각물건 명세서 확인
● 권리분석을 위해서 가장 중요한 자료는 매각물건 명세서입니다. 매각 물건명세서의 자료가 잘못되었다면 매각불허가의 사유가 됩니다.
● 매각물건 명세서 상 점유자의 임대차기간, 보증금, 확정일자, 정보출처구분, 배당요구여부 등 다 확인해보셔야 합니다.
● 임대차기간의 경우 보통은 2년 ~ 4년 정도 되는데, 임대기간이 10년 가까이 되는 경우 일반적인 임대차가 아닐 확률이 높습니다.
● 정보출처구분에는 현황조사 또는 권리신고로 나타나는데, 현황조사는 법원 담당자가 현장방문을 통해 확인한 결과로 점유자가 거짓으로 전달한 내용일 수 있습니다. 권리신고의 경우 경매가 진행되면서 법원에서 배당을 신청해라고 통보하였을 때 제출한 서류이므로 신빙성이 있습니다.
● 임대차기간, 보증금 등의 내용이 '미상'으로 되어있고, 정보출처가 현황조사로 되어 있어 얻을 수 있는 정보가 없다면 위험 부담을 안고 입찰할 필요는 없을 것으로 봅니다.
◆ 무상임대차 확인
● 선순위임차인이지만, 무상임대차라면 낙찰자가 인수할 보증금 없는 것입니다. 이런 경우는 보통 가족이나, 친인척, 지인이에게 임대한 경우가 많습니다.
■ 확인방법
① 은행에 확인
● 은행에서 주택담보대출을 받을 때 전입세대열람을 통해 전입된 사람이 있다면 대출을 잘해주지 않습니다. 그런데도 대출이 실행된 경우는 해당 전입자가 무상 임대차 계약서를 제출한 상황일 것입니다. 경매 진행 시 은행보다 앞선 보증금 배당이 없다는 걸 확인하고 대출을 실행하는 것입니다.
● 무상임대차 확인을 위하여 은행에 확인을 해보면 되지만 개인정보보호로 해당 정보를 잘 알려주지는 않습니다. 감정에 호소 등 여러 가지 방법으로 잘 이야기를 해보는 수밖에 없습니다.
● 다만 등기부상 근저당의 채권최고액은 보통 120% 잡는데, 근저당 설정 당시 시세 대비 70% 수준으로 대출을 해줬다면 선순위 임차인 보증금이 없다고 추측해 볼 수 있습니다.
② 임대차기간 확인 및 가족임의 정황추측
● 매각물건명세서를 통해 임대차가 8년 이상인지 확인합니다.
● 임차인과 채무자가 같은 성씨이고 이름에 돌림자가 동일한지 확인합니다.
● 현장조사를 통해 임차인과 채무자가 같이 살고 있는지 확인해 보고, 두 사람의 전입일자가 동일하거나 비슷한 시기인지, 그리고 전 주소지 확인을 통해 유사점이 없는지 확인합니다.
●그 외 추측가능한 정황
- 확정일자가 늦는지 확인(위장 임차인은 경매가 시작되면 허위계약서를 만들어 확정일자를 받는다)
- 소유권 보존등기 전에 전입한 경우
- 보증금이 시세가 최우선변제금액에 맞춘 경우 또는 터무니없이 높은 경우(보통은 주변 시세에 맞춰서 계약하므로..)
- 분할로 경매되는 경우 다른 물건 임차인이 또 다른 물건에서는 채무자로 나오는 경우(부부관계일 확률이 높음)
③ 대화
● 위 내용을 토대로 임차인에게 무상거주하는지 유도신문을 해봄
● 미상의 보증금으로 인해 낙찰가가 떨어지는 불리한 조건을 채무자에게 언급하면서 무상임대차 확인을 위한 대화
● 옆집, 관리소 등 대화로 해당정보를 확인해 봄
◆ 인수할 필요 없는 선순위임차인
① 점유개정(전 소유자가 집을 매도하면서 자기가 세입자로 사는 경우)
● 매도하는 날 보증금 대출을 실행하고 전입신고를 하면 근저당 설정일은 당일이고, 전입신고는 다음날 0시부터 효력이 발생하므로 대항력이 없음
② 부부간(사실혼 포함), 미성년자녀의 임대차계약
③ 점유상실
● 전입+점유로 대항력이 발생하는데, 점유는 배당요구종기일까지 유지해야 하므로, 점유가 없다면 증거를 가지고 주민센터에 전입 취소 신청을 하면 됩니다.
④ 채권 회수를 위한 임대차
● 임대차 보호법은 임차인 보호를 위한 것이므로, 해당 목적 외에 채권자가 채무관계를 해소하기 위하여 악용하는 경우 대항력을 인정해주지 않습니다.
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