경매 물건을 찾아보면서 지분물건을 자주 접해 보셨을 겁니다. 지분물건의 장, 단점과 투자절차, 공유물의 이용관계 등을 살펴보겠습니다.
지분 물건의 장, 단점
◆ 장점
1. 경쟁자가 적다 : 일반 물건에 비하여 지분물건이라는 이유로 접근하는 사람이 상대적으로 적습니다.
2. 소액으로 투자 : 전체 물건에 비하여 지분에 대한 금액만 입찰하게 되므로 소액으로 투자가 가능합니다.
3. 유찰이 많이 된다 : 일반 물건에 비하여 낙찰 후 처리과정 등으로 접근하는 사람이 적습니다.
◆ 단점
1. 나머지 지분권자와의 사용관계 : 지분권자가 할 수 있는 행위가 제한됩니다.(보존, 관리, 처분행위)
2. 대출이 어렵다 : 지분 물건은 은행에서 대출이 어렵습니다.
지분 물건의 투자 절차
1. 지분 물건 검색
- 활용가치가 있는 물건이면 좋음
- 지분이 적을수록 투자금액이 적고 다른 지분권자가 매수하기에 좋음
- 지분권자가 가족관계이면 매도하기에 유리
- 다른 지분권자가 채무관계가 없으면 좋음
- 다른 지분권자의 등기부상 주소를 확인 후 여유 있는 동네이면 좋음.
- 지분물건에 가족이 거주하고 있으면 좋음
2. 낙찰
3. 소유권 이전
4. 부동산처분금지가처분, 점유 이전금지 가처분
5. 공유자와 협상 + 공유물분할청구소송
- 협상 시 조금 기다려 달라고 기다리지 말고 협상 결렬을 대비하여 공유물분할청구소송을 같이 진행해야 협상도 빨리 진행됨
- 등기부상 주소로 우편을 보냈지만 연락이 없으면 바로 공유물분할소송(주소보정)을 통해 연락처 파악 가능
6. 미 협의 시 판결물에 의한 경매 신청 (약 8~10개월 후 매각일 지정)
7. 경매 낙찰
8. 배당(최종수익)
※ 낙찰~배당까지 기간 : 빠르면 1년, 평균적으로 1년 6개월
※공유물분할청구소송을 진행 시 협의될 확률이 높습니다.
◆ 지분물건의 처리방안
1. 나의 지분을 공유자에게 매도
2. 공유자의 지분을 매수
3. 공유물분할청구소송을 권원으로 전체 지분을 경매로 처분하여 지분 비율대로 배당
4. 공유자들과 협의로 전체 지분을 매도
5. 현물 분할
공유물 분할을 위한 경매
◆ 공유물 분할 청구 소송의 원칙은 현물 분할입니다. 하지만 서로 물건의 유리한 위치를 선점하려 하기 때문에 현물 분할은 쉽지 않습니다.
◆ 따라서 공유자 간의 합의가 안되면 현금으로 분할하라는 판결이 내려지고, 판결문을 권원으로 "공유물 분할을 위한 형식적인 경매"가 진행됩니다.
● 형식적 경매 : 채권, 채무 관계가 없는데 서로 간의 이익 정산을 위하여 환가 절차를 일으켜 돈을 주고받을 수 있는 상태로 만드는 경매
● 실질적 경매 : 채권, 채무 관계 정산을 위한 경매
※ 공유자 우선 매수권이란?
● 지분 경매에서 기존 공유자가 우선적으로 매수할 수 있는 권리입니다.
● 공유자 우선 매수권 신청
- 매각기일 날 판사가 매각기일을 종결한다는 고지를 할 때까지 가능합니다.
- 매각기일 전에도 우선 매수신청을 할 수 있는데 우선 매수신청을 하게 되면 다른 입찰자의 경쟁을 줄일 수 있고, 입찰자가 없을 경우 최저가로 매수하거나 포기할 수도 있습니다.
- 우선 매수신청은 1회로 한정되어 있어 신청한 매각기일에 입찰하지 않으면 다음 낙찰일에는 우선매수 신청을 못합니다.
● 공유자 우선 매수신청이 안 되는 경우
- 공유물 분할을 위한 형식적 경매 : 우선매수 신청은 지분경매라는 조건이 있으므로 공유물 분할을 위한 형식적인 경매는 공유물 분할을 위한 물건 전체가 대상이므로 안됩니다.
- 구분소유적 공유관계 : 등기부 상에 지분으로 소유하고 있으며, 각자 특정한 위치를 구분하고 소유하는 개념입니다. 구분소유적 공유관계를 확인하기 위해서 입찰자 입장에서는 감정평가서, 매각물건 명세서, 현황보고서를 확인 후 입찰에 참여하게 되므로, 해당 서류를 근거로 확인하면 되고, 법원에서도 해당 내용을 명확하게 고지해야 합니다. 경매 절차에서 만약 구분 소유적 공유관계를 주장하려면 공유자들은 입증서류를 법원에 제출해야 합니다.
공유물의 이용관계
1. 보존행위(소수지분 또는 1/2보다 작거나 같은 경우)
- 공유물의 멸실, 훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위한 행위로 공유자 각자 단독으로 할 수 있습니다.
- 예) 공유물의 훼손을 방지하기 위한 수리 등의 행위는 공유자들 모두에게 이익이 되므로 공유자 각자 단독으로 가능
2. 관리행위(과반지분)
- 공유물의 처분이나 변경에까지 이르지 아니한 정도로 공유물을 이용, 개량하는 행위를 말하며, 공유자 지분의 과반수로 결정합니다.
- 예) a, b, c 3명의 공유물을 a, b가 합의하여 '갑'과 임대차계약을 해도 유효합니다. 갑은 a, b와 계약을 체결하였기 때문에 나중에 c에게 보증금을 청구하지 못합니다. 또한 a 단독으로 갑과 임대차계약도 가능한데, 이 경우는 b 또는 c에게 동의를 받았을 때 가능합니다. 다만 '갑'은 동의자 b 또는 c에게 보증금을 청구하지 못합니다.
3. 처분행위(전원)
- 공유자의 동의 없이 공유물을 처분, 변경하지 못합니다.
- 예) 공유물을 매도할 경우 공유자 전원의 동의가 필요함
※ 공유자 1인이 지분물건 전체를 처분하지 못한다는 내용이며, 각 공유자는 각자의 지분은 자유롭게 처분할 수 있습니다.
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