건축물대장을 보면 건축물의 용도는 정해져 있는데, 정해진 용도로 사용하지 못하며, 변경 절차 없이 사용할 경우 행정처분을 받게 됩니다. 건축물 용도의 개념과 분류된 시설들은 어떤 종류가 있는지 살펴보고 변경하기 위한 절차를 알아보겠습니다.
건축물의 용도
◆ 건축물의 용도지정 : 모든 건축물들은 각자 특정한 용도를 기준으로 건설하게 되어 있습니다. 건축물의 용도를 명확하게 규정하는 이유는 구조적인 부분에 있어서 안정적이고 쾌적하면서 안전한 공간을 기반으로 한 건축물을 지을 수 있기 때문입니다. 각 용도에 적합한 건물에 대한 비율과 안전수칙에 대해서 세부적으로 조건이 다르기 때문에 적극적으로 반영하여 안정감 있는 건축물의 형태를 유지하기 위함입니다.
◆ 용도 목적 외 사용 : 정해진 용도로 사용하지 않으면 위반 및 불법 건축물과 관련된 조치로 시정명령이 내려지고 기간 내에 시정이 없으면 1년에 2회씩 이행강제금이 부과됩니다. 또한 건축물대장 상단에 위반건축물로 표기되며, 대출실행이 어려워집니다.
건축물 용도의 종류
◆ 건축법과 관련 법령의 기준에 따라 건축물은 9개의 시설군과 29개 용도 군으로 분류되고 다시 150여 개로 소분류 됩니다. 건축물 소분류는 건축법 시행령 별표 1에 규정되어 있으며 아래내용을 참고하시면 되겠습니다.
<건축물의 용도>
| 연번 | 9개의 시설군 | 29개의 용도 |
| 1 | 자동차 관련 시설군 | 자동차 관련 시설 |
| 2 | 산업 등 시설군 | 가. 운수시설 나. 창고시설 다. 공장 라. 위험물 저장 및 처리 시설 마. 자원순환 관련 시설 바. 묘지 관련 시설 사. 장례시설 |
| 3 | 전기통신시설군 | 가. 방송통신시설 나. 발전시설 |
| 4 | 문화집회시설군 | 가. 문화 및 집회 시설 나. 종교시설 다. 위락시설 라. 관광휴게시설 |
| 5 | 영업시설군 | 가. 판매시설 나. 운동시설 다. 숙박시설 라. 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설 |
| 6 | 교육 및 복지시설군 | 가. 의료시설 나. 교육연구시설 다. 노유자시설 라. 수련시설 마. 야영장 시설 |
| 7 | 근린생활시설군 | 가. 제1종 근린생활시설 나. 제2종 근린생활시설 |
| 8 | 주거업무시설군 | 가. 단독주택 나. 공동주택 다. 업무시설 라. 교정 및 군사시설 |
| 9 | 그 밖의 시설군 | 가. 동물 및 식물 관련 시설 |
건축물의 용도변경
◆ 용도변경 허가대상 : 건축물의 현재 용도가 속하는 시설군에서 상위 군으로 변경하려는 경우
예) 8. 주거업무시설군에서 1~7 시설군으로 용도를 변경하고자 할 때
● 특별 자치시장, 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 합니다.
◆ 용도변경 신고대상 : 건축물의 현재 용도가 속하는 시설군에서 하위군으로 변경하려는 경우
● 특별 자치시장, 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장의 신고를 해야 합니다.
● 같은 시설군 내 용도변경의 경우 별도의 행정절차 없이 건축물대장상 기재 내용 변경신청을 통해 처리
◆ 용도변경의 근거법률 : 건축법 제19조 및 동법 시행령 제14조
◆ 용도변경 시 유의사항
● 변경되는 건축물의 건축기준에 적합한지 검토(건축법, 주차장 규정, 소방법 등 관련규정에 적합한지 확인)
- 주차장, 건축선, 일조권, 정화조 용량, 피난시설 등 관련규정도 적합한지 확인이 필요하고 건축물의 일부 수선 및 변경이 요구될 수 있으며, 용도변경의 연면적이 100㎡ 이상일 경우 사용승인이 필요합니다.
예) 다가구 건물을 다세대 주택으로 변경할 경우 다가구는 인접대지와의 경계가 0.5m인데, 다세대로 용도변경하려면 1m 거리를 띄워야 하므로, 건물을 옮기지 않는 이상 변경이 힘듦.
- 허가대상+연면적 500㎡ 이상일 경우 건축사를 통해 수선이나 변경에 따른 설계가 확실히 진행되어야 합니다.
● 국토계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 지정된 용도지역, 지구 및 지구 단위 계획에 적합한 시설인지 검토
● 비용 : 신고대상 100만원, 허가대상 150만원 이상
◆ 용도변경 위반 시
● 위반 및 불법 건축물과 관련된 조치로 시정명령이 내려지고 기간 내에 시정이 없으면 1년에 2회씩 이행강제금이 부과됩니다. 이행강제금은 시가 표준액의 10%에 해당하는 비용입니다.
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