전세권 유의사항

경매물건을 검색해 보면 전세권이 설정된 물건들이 많이 보이는데, 어떤 경우에 전세권을 설정하는지 그리고 선순위 전세권의 경우 어떤 방식으로 경매신청이 되었느냐에 따라 낙찰자의 주의사항을 알아보겠습니다.

전세권의 의미와 설정이유, 임차인과 비교

◆ 전세권 이란? 타인의 부동산을 일정기간 동안 점유하여 사용수익하며, 그 부동산에 대하여 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금을 반환받는 권리입니다.

◆ 임대차 보호법에 의해서 권리를 보장받을 수 있음에도 전세권을 설정하는 이유는?

● 임대차보호법에 의하여 대항력을 갖추기 위해서는 전입+점유가 필요하지만, 해당 요건을 갖추지 못할 경우 전세권을 보통 설정합니다.

1) 계약자와 전입자가 다른 경우(회사가 직원숙소를 계약한 경우, 부모가 자식을 대신하여 계약한 경우)

2) 중간에 이사를 가야 해 점유 조건을 갖추지 못할 경우

3) 임대인의 신용이 좋지 않아 경매로 진행될 확률이 높을 경우 빠르게 임의경매 신청하기 위해

◆ 임차인과 전세권자의 차이점

◆ 전세권은 물권?

● 물권은 1:다수의 개념으로, 물권을 가지고 있다면 상대가 누구든 내 권리를 주장할 수 있습니다.

● 전세권은 해당물건의 소유자가 바뀌더라도 권리를 주장할 수 있습니다.

● 그 외 물권에는 저당권, 지상권, 유치권, 지역권 등이 있습니다. 저당권의 경우에도 저당권이 말소되지 않는 물건은 소유자가 바뀌더라도 권리를 주장할 수 있습니다. 그 외에 물권도 동일합니다.

● 채권은 물권보다 약한 권리로 1:1 계약의 개념으로, 계약 당사자끼리만 권리를 주장할 수 있습니다.

◆ 선순위 전세권이 말소기준권리가 되는 경우

● 선순위전세권자가 임의경매를 신청하는 경우

● 선순위전세권자가 배당신청을 하는 경우

※ 전세권은 말소기준권리가 되면 전액 배당되지 않더라도 소멸

◆ 선순위 전세권이 있을 경우 입찰자의 유의사항

● 선순위 전세권 등기가 설정한 뒤 전입신고, 점유를 하는 경우 전세권 임의경매로 말소기준권리가 될지라도 후순위 임차인(=전세권자)의 대항력은 소멸되지 않으므로, 전세권 임의경매로 전액 배당받지 못한 경우라도 부족한 보증금을 요구할 권리가 있습니다.

● 또한 전세권이 아닌 임차보증금 반환채권으로 강제경매를 신청한 경우 선순위 전세권은 말소기준권리가 되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다.

● 선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않았을 경우 낙찰자에게 인수됩니다.

※ 결론 : 선순위 전세권이 있을 경우 ①경매신청을 어떤 권리로 했는지, ②배당신청여부를 확인하셔야 합니다.

◆ 전세권자의 유의사항

● 전세권으로 경매신청을 할 경우 말소기준권리가 되어 전액 배당받지 못하더라도 소멸합니다. 따라서 임차인의 권리가 동시 있는 경우 임차인의 권리로 강제경매를 신청하는 것이 안전합니다.

● 다가구주택의 경우 구분등기가 안되기 때문에 전세권 설정 부분만 매각이 불가능하므로 전세권의 장점인 임의경매를 못하고, 강제경매로 신청해야 합니다. 예로 5층 건물 중 3층에 거주하면서 전세권을 설정해도 3층에만 효력이 발생합니다.