경매를 관심을 가진 분이라면 입찰 당일 원하는 가격으로 낙찰받기를 원하실 겁니다. 하지만 입찰도 중요하지만, 경매는 매각기일 이전과 낙찰 후에도 많은 절차들이 있습니다. 전체적인 절차를 알아야 경매에 대해서 상세하게 이해할 수 있고, 응용도 가능하게 됩니다. 경매의 전체적인 흐름을 한번 잡아보고 중요한 사항들을 짚어보겠습니다.
경매 전체 절차
| 경매절차 | 내 용 | 기 간 |
| 경매신청 | 경매비용 예납(감정가의 1% 수준) | |
| 경매개시결정 및 등기촉탁 | 등기부에 부동산을 압류한다고 기입됨 | 접수일로부터 2일내 |
| 현황조사명령 | 집행관이 현황조사를 실시 | 개시결정일로부터 3일안 (조사기간 2주내) |
| 평가명령 | 해당 부동산의 현재 가치를 평가 | 개시결정일로부터 3일안 (조사기간 2주내) |
| 배당요구종기일 지정 | 배당요구없이 배당받는 채권자가 아니라면 배당요구를 해야함 | 개시결정일로부터 3일안 |
| 배당요구종기 | 배당요구 종료일 | 배당요구종기일 지정으로 부터 2~3월 내 |
| 매각기일 지정 공고 | 신문, 법원 게시판 공고 매각 서류 열람 |
입찰 14일 전 매각기일 7일 전 배치 |
| 입찰(매각) 실시 | 입찰 실시 | 공고일로부터 2주 후 20일 내 |
| 매각허가 결정 | 매각 절차가 적법하게 진행되었음을 법원이 확인하고 선고 | 매각일로 부터 7일 |
| 매각허가 확정 | 매각허가 결정에 대한 확정 | 매각허가 결정일로 부터 7일 |
| 대금 지급기한 결정 | 매각허가결정에 대한 잔금납부기일 결정 | 매각허가확정일로 부터 1월 내 |
| 대금납부 | 대금 미납시, 재매각 기일 3일전까지 납부하면 됨 | 매각허가확정일로 부터 1월 내 |
| 배당표작성, 배당실시 | 배당전이면 매각대금 반환청구 가능 | |
| 경매종료 | 배당 후에는 배당받은 채권자들에게 부당이득 반환 청구 |
입찰 전 단계
◆ 경매개시결정 및 등기촉탁
● 경매신청 접수 후 등기부에 부동산을 압류내용을 기입되며, 이때부터 채무자는 부동산의 처분행위가 금지됩니다.
● 임차인은 개시결정등기 전에 대항력(전입+거주)을 갖추어야 하며, 대항력은 배당요구 종기일까지 유지해야 됩니다.
● 유치권은 개시결정 이후 점유 시 불성립합니다.
● 우선하는 근저당권, 가압류가 없을 경우 관습법상법정지상권의 기준일이 됩니다. ( 임의경매 시 근저당권설정일, 강제경매 시 가압류 설정일)
● 개시결정 이후 임차권 등기, 가압류는 배당요구를 해야 합니다. (개시결정 이전에 등기된 임차권, 가압류는 배당요구를 하지 않아도 배당요구 된 것으로 봄)
◆ 현황조사서, 감정평가서
● 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서의 내용은 중요하며, 입찰자는 해당정보를 토대로 입찰에 참여하고, 중요한 정보를 잘 캐치해 내야 하겠습니다.
● 현황조사서를 토대로 채무자, 채권자, 부부관계 등 허위임차인의 증거를 확보할 수 있습니다.
● 유치권의 경우 현황조사서는 경매개시결정일로 부터 3일 내 조사를 하기 때문에 현황조사서에 점유관계가 확인되지 않으면 유치권을 인정하기 어렵습니다.
● 감정평가는 현황 평가를 원칙으로 합니다. 땅 위에 건물이 있는 경우에 토지만 나온 경우 건물로 인한 사용 제약사항을 반영한 평가금액으로 산정됩니다. 도로의 경우 현황상 도로라면 인근토지의 1/3~1/5로 평가를 하는데, 만약 예정공도인 경우 향후 보상금액은 주변토지 시세로 보상이 되기 때문에 좋은 수익원이 될 수 있습니다. 또한 감정평가일이 중요한데, 감정평가 시점과 매각일자가 차이가 있을 경우 평가시점의 감정금액에 대한 장단을 따져봐야 하겠습니다.
※ 예정공도 : 공익계획사업이나 도시계획시설로 지정된 경우 토지가 현황도로로 이용되고 있지만 공익사업이 실제로 시행되지 않은 상태에서 현황상 통행로로 제공되고 있는 상태로, 계획제한과 도시계획시설의 장기미집행 상태로 방치되고 있는 도로를 말합니다. 이 경우 공익계획사업이나 도시계획의 결정, 고시 당시의 이용상황을 상정하여 평가합니다.
◆ 배당요구 종기일, 배당요구
● 임차인의 대항력은 배당요구 종기일까지 유지해야 합니다.
● 소액임차인 보증금 판단기준은 선순위 근저당 설정 일자이지만, 선순위 근저당 일자가 없을 경우 배당일을 기준으로 합니다. 하지만 입찰시점은 배당일 전이므로, 입찰시점을 기준으로 판단하시면 되겠습니다.
● 배당요구가 필요 없는 채권자 : 선순위 임차권 등기자, 선순위 가압류 등기자, 전세권자가 경매신청을 한 경우(말소기준권리가 됨)
입찰 당일
◆ 경매 입찰 준비물
● 기일 입찰표, 보증금(수표 1장 준비), 입찰 봉투, 신분증, 도장
※ 대리인 입찰 추가서류 : 대리인 신분증, 도장, 입찰명의자의 위임장, 인감증명서(3개월 내)
※ 공동입찰 추가서류 : 전원 신분증, 도장, 공동입찰 신고서, 공동입찰자 목록 (불참자는 위임장 서류)
◆ 변경 확인 : 법원 홈페이지에서 해당물건 변경사항이 있는지 확인, 등기부 확인
낙찰 후
◆ 매각허가 결정
● 낙찰자는 최고가 매수신고인에서 매수인으로 격상됩니다.
● 민사집행법 제121조 매각 불허가 사유에 따라 이의신청으로 불허가 결정을 받을 수도 있습니다.
◀ 민사집행법 121조 (매각허가에 대한 이의신청 사유) 바로가기 ▶
◆ 매각허가 확정
● 매각허가 결정일로부터 7일이 지나면 확정판결이 납니다.
● 매각허가 결정 ~ 확정일 7일간 "항고"를 통한 이의신청이 없으면 매각이 확정됩니다. 이전에는 항고 보증금이 없었지만 현재 무분별한 항고를 막기 위해 매각대금 10%를 항고 보증금으로 냅니다. 불허가에 대한 항고는 항고보증금이 필요 없습니다. 항고는 보통 1년, 재항고 시 2년 정도 걸립니다. 역발상으로 10%의 보증금으로 2년간 보유하고 시세차익을 볼 수 있는 이점이 있습니다. 해당 부동산이 경매로 매각되는 동안 임차인은 법적으로 월세를 내지 않아도 되기 때문에 임차인은 주로 항고를 겁니다.
◆ 대금납부 기한
● 대금 납부기한은 1달 정도인데, 좋은 물건이거나 채권액이 작아서 취하나 취소 가능성이 큰 경우 대금납부 가능일 오전 9시 은행에서 빠르게 납부하는 것이 좋습니다.
● 대금 납부기한을 넘겨도 무관하지만 연체이자가 12%가 됩니다. 재매각 결정은 대금납부 기한으로부터 보통 2달 뒤로 잡히는데 재매각 기일 3일 전까지 납부하시면 됩니다.
● 경매취하 : 경매를 신청한 채권자가 취소하는 것, 보통 채무자가 변제를 일부 또는 전부를 하고 채권자에게 취하 요청
● 경매취소 : 채무자가 경매를 무효화시키는 것, 경매취하 절차보다 복잡하여 웬만하면 채권자와 합의해 취하로 갑니다.
◆ 소유권 이전등기
● 민사집행법 제135조(소유권의 취득시기)에 따라 대금을 지급한 시점을 소유권 취득시점으로 보면 되고, 이후 소유권 이전등기를 하면 됩니다.
● 인도명령은 대금 납부 후 6개월 이내 신청할 수 있으며, 인도명령에 불응 시 강제집행신청이 가능합니다.
◆ 배당 : 배당표에 따라 배당이 진행되고 경매가 종료됩니다.
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