부동산 재테크 중 하나인 토지투자에 대해서 살펴보겠습니다. 많은 사람들이 관심을 가지고 있지만 환금성과 각종개발제한 등 여러 가지 이유로 투자를 망설이게 되는데, 단점을 극복할 수 있는 토지투자의 기초방법을 알아보겠습니다.
토지투자의 장, 단점
◆ 장점
1. 안전하고 수익률이 높음 : 수익시기가 다 다름
2. 경매를 활용하여 소액으로도 투자 가능
3. 토지에 대한 투자자가 적어서 경쟁자가 적음
◆ 단점
1. 환금성이 떨어짐
2. 수익까지의 소요기간이 길다
3. 개발제한 등으로 활용도가 떨어질 수 있음
지역선정
◆ 대상지역 선정 : 국토종합계획과 개발호재를 참고하여 관심지역 선정
- 도로가 지나가게 되는 곳
- 인구가 늘어나는 곳
- 대규모 개발이 예상되는 곳
- 대기업이 유치되는 곳
◆ 관심지역 정보파악
1. 해당지역의 도시기본계획을 확보
- 특별시, 광역시, 시 또는 군의 관할 구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로 기본계획을 참고하여 어떤 방향으로 어느 시점에 어떻게 발전시켜 나갈지를 파악
2. 개발호재를 분석하고 진행상태 파악하기
3. 지속적인 정보수집
- 뉴스 검색, 지자체 홈페이지, 블로그, 페이스북 등 지속적으로 다양한 정보를 수집
4. 실제 현장을 둘러보기
◆ 관심지역 내 잡아야 할 토지
1. 개발지 인근
2. 개발지역 내 IC, 교통망 신설, 확충지역
3. 지자체 청사 인근
4. 관광지 주변
5. 역세권
◆ 토지 선정의 조건
1. 사람이 늘고 있는 지역 : 토지의 쓰임이 가속화
2. 국가에서 개발하려는 지역 : SOC사업이 늘어남
3. 돈이 도는 지역 : 상업시설이 늘어남
4. 소액 투자자가 수용 가능한 지역 : 5천~1억 정도의 소액투자자가 몰려 거래량이 터질 수 있는 곳
◆ 계획관리지역 주목
● 개발지역 제일 먼저 선점해야 할 토지는 용도지역 중 계획관리지역입니다.
● 계획관리지역은 도시지역으로 편입이 예상되는 지역입니다.
● 건폐율 40%, 용적률 100%로 생산관리지역, 보전관리지역보다 2배 이상 차이가 납니다.
투자의 시점
1. 개발계획 발표
2. 개발계획 확정(실시설계)
3. 착공
4. 인구유입, 임대주택의 수요증가(건축 및 청산)
5. 보유 및 매도 결정
6. 상업지(건축 및 청산)
7. 안정화 시기
◆ 가격 폭등의 시기 : 1. 개발계획 발표, 2. 개발계획 확정, 3. 착공
◆ 소요기간 : 개발계획 발표하고 착공까지 보통 10년~15년 소요되며, 착공~완공은 5년 정도 소요
◆ 투자의 적정한 시점은?
● 개발계획 발표는 언제 발표할지 모르는 상태에서 소문이 돌기 시작하면 가격은 3배 이상 오르게 됩니다.
● 또 확정이 되면 가격이 상승하지만 발표시점부터 착공까지는 오랜 기간이 소요됩니다.
● 따라서 착공 직전에 투자를 하고 완공 전에 청산하고 나오는 것이 적정합니다. (무릎에 사서 어깨에 팔기)
● 착공 전에 토지보상이 선행되는데, 토지보상 시 깃발로 시기를 가늠할 수 있습니다.
- 흰 깃발 : 강제수용, 노란 깃발 : 보상 협의 중, 파란 깃발 : 토지보상 진행 중, 빨간 깃발 : 토지보상 완료
정보수집 및 매입
◆ 매물정보 수집
1. 온라인 매물정보 검색(토지이용계획확인원, 토지등기부, 대장 등)
2. 현지 부동산 방문하여 매물정보 수집
3. 관심매물 현장확인
◆ 매입
1. 매도시점과 목표수익 추정
2. 투자금과 대출금 규모, 제비용과 양도세 등 계산
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