토지는 정해진 용도에 맞게 사용하기 위해 법으로 규제를 하고 있는데 대표적으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 있습니다. 이러한 용도의 설정은 토지의 투기를 막고 건축물을 제한하여 안정적인 토지 이용에 목적을 두고 있습니다. 토지의 다양한 용도와 내용을 살펴보도록 하겠습니다.
토지의 용도지역·지구·구역의 구분
◆ 용도지역·지구·구역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 정의되어 있으며, 각 도시의 관리계획에 의해 지정됩니다. 세 가지 모두 토지의 이용방법 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 정하여 토지용을 제한한다는 공통점이 있으며, 세부적으로 국토계획법, 시도 조례, 건축법 등 개별법 등에 규정하고 있습니다.
◆ 위 세 가지의 차이점은 용도지역이 서로 중복되어 지정되지 않는다는 점이고, 용도지구는 용도지역을 보완, 용도구역은 용도지역 및 지구를 보완하는 역할로 지정된다는 점입니다. 따라서 용도지역은 모든 토지에 한 가지 용도지역으로 반드시 지정되지만, 용도지구 및 구역은 필요에 따라 지정될 수 있고 아닐 수도 있습니다.
◆ 국토계획법에서는 21개의 용도지역, 9개의 용도지구, 5개의 용도구역으로 나누고 규제합니다.
◆ 여러 지구와 지역들이 한 토지에 중복되어 지정되어 있다면 해당 규제를 모두 만족해야 합니다. 이 경우 가장 센 규제의 조건을 먼저 충족시켜야 됩니다. 예로 생산녹지지역(용도지역), 개발제한구역(용도구역) 일 경우 개발제한구역의 조건을 우선적으로 검토해보셔야 합니다.
토지의 용도지역
◆ 정의 : 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 정한 지역
◆ 종류 : 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경 보전지역 4가지로 분류하고 21개로 소분류 됩니다.
<용도지역 분류>
| 구 분 | 용도지역 | 건폐율 / 용적률 |
| 도시지역 | 주거지역 | - 제1종 전용주거지역 : 50% 이하/ 100%이하 - 제2종 전용주거지역 : 50% 이하/ 150%이하 - 제1종 일반주거지역 : 60% 이하/ 200%이하 - 제2종 일반주거지역 : 60% 이하/ 250%이하 - 제3종 일반주거지역 : 50% 이하/ 300%이하 - 준 주거지역 : 70% 이하/ 500%이하 |
| 상업지역 | - 중심상업지역 : 90% 이하/ 1500% 이하 - 일반상업지역 : 80% 이하/ 1300% 이하 - 근린상업지역 : 70% 이하/ 900% 이하 - 유통상업지역 : 80% 이하/ 1100% 이하 |
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| 공업지역 | - 전용공업지역 : 70% 이하/ 300% 이하 - 일반공업지역 : 70% 이하/ 350% 이하 - 준공업지역 : 70% 이하/ 400% 이하 |
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| 녹지지역 | - 보전녹지지역 : 20% 이하/ 80% 이하 - 생산녹지지역 : 20% 이하/ 100% 이하 - 자연녹지지역 : 20% 이하/ 100% 이하 |
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| 관리지역 | - 보전관리지역 : 20% 이하/ 80% 이하 - 생산관리지역 : 20% 이하/ 80% 이하 - 계획관리지역 : 40% 이하/ 100% 이하 |
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| 농림지역 | - 20% 이하/ 80% 이하 | |
| 자연환경보전지역 | - 20% 이하/ 80% 이하 | |
토지의 용도지구
◆ 정의 : 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관·안전 등을 도모하기 위하여 정한 지역으로 용도지구가 필요할 경우 각 시/군 도시계획조례를 통해 지정할 수 있습니다. 궁금한 사항은 토지이용계획확인서를 확인하고 시/군/구청 건축과 등에 문의하시면 됩니다.
| 용도지구 | 취 지 | 용도지구 내 건축제한 확인 (바로가기) |
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| 경관지구 | 자연경관지구 | 산지/구릉지 등 자연경관을 보호하거나 유지하기 위하여 필요한 지구 | 국토계획법 시행령 72조, 도시계획 조례 |
| 시가지경관지구 | 지역 내 주거지, 중심지 등 시가지의 경관을 보호 또는 유지하기 위하여 필요한 지구 | ||
| 특화경관지구 | 지역 내 주요 수계의 수변 또는 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변의 경관 등 특별한 경관을 보호 또는 유지하기 위하여 필요한 지구 | ||
| 고도지구 | 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구 | 국토계획법 시행령 74조, 도시계획 조례 |
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| 방화지구 | 화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구 | ||
| 방재지구 | 시가지방재지구 | 건축물/인구가 밀집되어 잇는 지역으로서 시설 개선 등을 통하여 재해예방이 필요한 지구 | 국토계획법 시행령 75조, 도시계획 조례 |
| 자연방재지구 | 토지의 이용도가 낮은 해안변, 하천변, 급경사지 주변 등의 지역으로서 건축 제한 등을 통하여 재해 예방이 필요한 지구 | ||
| 보호지구 | 역사문화 환경보호지구 |
문화재/전통사찰 등 역사/문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구 | 국토계획법 시행령 76조, 도시계획 조례 |
| 중요시설물 보호지구 |
중요시설물의 보호의 기능의 유지 및 증진 등을 위하여 필요한 지구 | ||
| 생태계보호지구 | 야생동식물 서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호화 보존을 위하여 필요한 지구 | ||
| 취락지구 | 자연취락지구 | 녹지지역/관리지역/농림지역 또는 자연환경보전지역 안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구 | 국토계획법 시행령 78조, 도시계획 조례 |
| 집단취락지구 | 개발제한구역 안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구 | ||
| 개발진흥지구 | 주거개발진흥지구 | 주거기능을 중심으로 개발/정비할 필요가 있는 지구 | 국토계획법 시행령 78조 및 별표 23, 도시계획 조례 |
| 산업/유통 개발진흥지구 |
공업기능 및 유통/물류기능을 중심으로 개발/정비할 필요가 있는 지구 | ||
| 관광/휴양 개발진흥지구 |
관광/휴양기능을 중심으로 개발/정비할 필요가 있는 지구 | ||
| 복합개발진흥지구 | 주거기능,공업기능,유통/물류기능 및 관광/휴양기능 중 2 이상의 기능을 중심으로 개발/정비할 필요가 있는 지구 | ||
| 특정개발진흥지구 | 주거기능,공업기능,유통/물류기능 및 관광/휴양기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발/정비할 필요가 있는 지구 | ||
| 특정용도 제한지구 | 주거 및 교육 환경보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구 | 국토계획법 시행령 80조, 도시계획 조례 |
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| 복합용도지구 | 지역의 토지이용 상황, 개발, 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구 | 국토계획법 시행령 81조, 도시계획 조례 |
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토지의 용도구역
◆ 정의 : 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산 방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정·관리 등을 위하여 정한 지역
| 용도구역 | 취 지 |
| 개발제한구역 | 개발제한구역에서는 주택 등 건축물의 건축행위를 할 수 없지만, 다음의 어느 하나에 해당하는 주택을 신축하려는 경우 특별 자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있습니다. 1. 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 '대'인 토지와 개발제한구역 지정 당시부터 있던 기존의 주택에 따른 개발제한구역 건축물 관리 대장에 등재된 주택이 있는 토지에만 주택을 신축할 수 있습니다. 2. 농업인에 해당하는 자로서 개발제한구역에 기존 주택을 소유하고 거주하는 사람은 영농의 편의를 위해서 자기 소유의 기존 주택을 철거하고 자기 소유의 농장 또는 과수원에 주택을 신축할 수 있습니다. 3. 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행규칙 제6조로 정하는 입지 기준에 적합한 곳에 주택을 신축할 수 있습니다. (시행규칙 제6조 바로가기) |
| 도시자연공원구역 | 도시자연공원구역에서는 건축을 할 수 없지만, 다음 어느 하나에 해당하는 행위는 특별시장·광역시장·특별 자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받아서 할 수 있습니다. 도시자연공원구역 안의 허가대상 건축물 또는 공작물의 종류와 범위 (바로가기) |
| 시가화조정구역 | 시·도지사는 직접 또는 관게 행정기관의 장의 요청을 받아 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위해서 5년 이상 20년 이내의 기간동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되면 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다. 건축제한 : 기존 건축물의 동일한 용도 및 규모 안에서의 개축만 할 수 있습니다. 시가화조정구역안에서 할 수 있는 행위(바로가기) |
| 수산자원보호구역 | 수산자원보호구역 안에서는 건축법 시행령 별표1 제1호의 단독주택만 건축할 수 있습니다. 용도별 건축물의 종류 (바로가기) |
| 입지규제최소구역 | 입지규제최소구역은 광역도시계획, 도시·군기본계획 등 상위계획에서 제시한 도시개발 및 관리 방향을 달성하기 위하여 특정 공간을 별도로 관리할 필요가 있는 지역에 대해 도시·군관리계획으로 지정하는 용도구역의 하나입니다. |
기타 사항
◆ 지구단위계획구역
● 특별한 문제점이나 잠재력이 있는 지역을 지구단위 계획구역으로 지정합니다. 지구단위계획구역으로 지정되면 기존의 지정된 용도지역, 용도지역 또는 용도지역의 활동제한을 따르지 않고 새로 수립된 지구단위계획에 따른 규정을 따릅니다. 예를 들어 개발이 필요한 노후지역을 개별적으로 개발할 경우 난개발이 발생할 수 있어 지구단위계획지역으로 지정하고 지구단위계획을 따르면 체계적인 개발을 유도할 수 있습니다. 해당 지자체를 통하여 지구단위계획이 수립된 지역의 내용을 확인할 수 있으며, 인터넷으로도 자료를 확인할 수 있습니다.
● 지구단위계획 포함된 내용
1. 국토계획법 시행령이 정하는 범위에서 세분하거나 변경할 사항
2. 국토계획법 시행령으로 정하는 기반시설의 배치와 규모
3. 도로로 둘러싸인 지역 또는 계획적 개발 및 정비를 위하여 구획된 토지의 규모 및 조성계획
4. 건축물의 용도제한, 건축물 및 건폐율 또는 용적률, 건축물의 높이의 최고 한도 또는 최저한도
5. 건축물의 배치, 형태, 색채 또는 건축선에 관한 계획
6. 환경관리계획 또는 경관계획
7. 교통처리계획
8. 그 밖에 국토계획법 시행령이 정하는 토지이용의 합리화와 도농·공업·어촌의 기능 증진을 위하여 필요한 사항
● 지구단위계획구역의 효과 : 지구단위계획 지정 후 3년 이내에 지구단위계획이 결정고시되지 않으면 3년이 지난 다음 날부터 효력이 상실됩니다. 주민들이 제시한 지구단위계획은 지정 고시일로부터 5년 이내에 사업을 시작하지 않으면 5년이 된 다음날 효력이 상실됩니다.
◆ 개발행위제한구역
● '개발행위허가제한구역'은 제한(3~5년)이 있어 시효가 없는 '개발행위제한구역'과는 다릅니다. 개발행위허가 제한이 사라지면 개발이 가능하기 때문에 투자가치가 높습니다. 국토교통부장관, 도지사, 시장 또는 군수가 중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 일정기간 개발행위허가를 제한하는 지역을 말합니다.
● 개발행위허가제한은 1회에 한하여 3년 이내의 기간 동안 할 수 있습니다. 다만 아래의 3~5번까지에 해당하는 지역에 대해서는 심의를 거치지 아니하고 1회에 한하여 2년 이내의 기간 동안 연장할 수 있습니다.
① 수목이 녹지 또는 계획관리지역으로 집단적으로 자라고 있거나 조류 등이 집단적으로 서식하고 있거나 우수농지 등으로 보전할 필요가 있는 지역
② 개발행위로 인하여 주변환경, 경관, 미관, 문화재 등이 크게 오염되거나 훼손될 우려가 있는 지역
③ 도시·군 기본계획 또는 도시군 관리계획이 수립된 지역으로, 도시·군 기본계획 또는 도·군 관리계획이 결정되면 용도지역, 지구 또는 용도지역이 변경되고 개발행위허가기준이 대폭 변경될 것으로 예상되는 지역
④ 지구단위계획구역으로 지정된 지구
⑤ 기반시설 부담구역으로 지정된 지역
◆ 다른 법령에 따른 지역·지구
● 농지법 : 농업진흥구역, 농업보호구역
● 산지관리법 : 준보전산지, 임업용 산지, 공익용 산지, 토석채취제한지역
● 하천법 : 하천구역, 소하천구역
● 교육환경법 : 상대보호구역, 절대보호구역
● 도로법 : 도로구역, 접도구역
●문화재보호법 : 역사문화환경보전지역, 국가지정문화재구역
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